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关于提前还房贷需要掌握的知识 |
发布者：贝威捏合机 发布时间：2023-2-8
拿朋友举例分析：单位交公积金，公积金账户利率1.5%，房贷40W利率4.9%；公积金每月上账可以冲抵月供还有剩余。手有闲钱，银行理财以往平均收益2.97%
贷款年限与利息：
15年，总计还款56.6W，利息16.6W
10年，总计还款50.7W，利息10.7W
8年，总计还款48.4W，利息8.4W
6年，总计还款46.2W，利息6.2W
5年，总计还款45W，利息5W
4年，总计还款44W，利息4W
目前按8年期还款，月供5000。
不考虑钱贬值及其他因数。
1、不提前还贷
优点：月供公积金冲抵，不动存款
缺点：公积金账户8年累计支付48.4W，利息8.4W
分析：存款40W，按理财年化3%，8年累计利息10.6W
按理财年化2.5%，8年累计利息8.7W
按理财年化2%，8年累计利息6.9W
看利息：当理财年化达到2.5%时，贷款利息和理财利息持平。
2、提前还贷
优点：现金还贷40W，节省贷款利息8.4W
缺点：需用存款冲抵，以后上账的公积金无法提取按1.5%利率存放。
分析：公积金每月5000定投，年收益1.5%，8年后本金48W，利息3W，总计51W
是否提前还款关键在于理财年化利率：
若提前还贷，8年后公积金51W（无法提取）
若不提前还贷，本金40W理财利率3.0%，8年后现金50.6W
理财利率2.5%，8年后现金48.7W
看余额：如不考虑公积金不能流通，理财年化3.0% 8年后资产持平。
故公积金冲抵房贷用户，不建议提前还款！
非公积金冲抵房贷用户，理财收益在2.5%以下，则建议提前还款！
这里有个关键信息，也大大家很容易误解的地方，就是理财利率并不是直接和贷款利率对比，需要换算，如上所述，40W贷款利率4.9%和理财利率2.5%最终利息是一样的，存款利息是在40W的基础上利滚利，而房贷利息是在40W（本金）的基础上越还越少，故利率不能直接对比，详情如下图，斜率即可表示利率。更多贝威捏合机信息请点击http://www.ntbw168.com |
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